계약서 특약
- 잔금일까지 추가 근저당·담보 설정을 금지하는 문구가 보증금 보호의 1순위입니다.
- 등기부상 권리 상태를 잔금 당일 기준으로 다시 확인한다는 조항을 넣으면 안전합니다.
- 전세보증보험(반환보증) 가입에 임대인이 협조한다는 문구를 빠뜨리지 마세요.
- 전입신고·확정일자 직후 임대인이 대출받지 않도록 시점을 못 박아 둡니다.
왜 특약이 보증금을 지키나
전세는 큰돈을 맡기고 등기상 소유권은 그대로 두는 구조입니다. 그래서 계약 당시 깨끗하던 등기부가 잔금을 치른 직후 근저당으로 채워지는 일이 종종 생깁니다. 특약은 이런 빈틈을 막는 약속입니다. 표준계약서 본문만으로는 다루기 어려운 부분을 당사자끼리 구체적으로 적어 두는 칸이라고 보면 됩니다.
근저당·담보 설정 금지
가장 먼저 들어가야 할 문구입니다. 예를 들어 "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 근저당권 등 새로운 담보권을 설정하지 아니한다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다" 정도로 적습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 0시에 발생하므로, 그 사이의 하루 공백을 노린 대출을 막는 것이 핵심입니다.
전세보증보험 가입 협조
HUG나 SGI의 전세보증금 반환보증은 임대인 동의가 필수는 아니지만, 서류 협조가 매끄러우면 가입이 빠릅니다. "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 제공 등 협조에 응한다"는 문구를 넣어 두면 분쟁이 줄어듭니다. 가입 가능 여부는 주택 유형·시세·선순위 채권 비율에 따라 갈리니, 계약 전에 미리 보증 가능 한도를 확인해 두는 편이 안전합니다.
꼭 함께 적어 둘 항목
| 특약 항목 | 핵심 취지 |
|---|---|
| 등기부 현상 유지 | 잔금일까지 권리관계 변동 없음 확인 |
| 선순위 보증금·체납 고지 | 다가구의 경우 앞선 세입자 보증금 합계 공개 |
| 국세·지방세 완납 증명 | 임대인의 세금 체납으로 인한 공매 위험 차단 |
| 장기수선·하자 책임 | 입주 후 누수 등 책임 주체 명확화 |
특히 다가구주택이라면 나보다 앞선 세입자들의 보증금 총액을 적어 달라고 요청하는 항목이 중요합니다. 내 순위가 뒤로 밀려 있는지 숫자로 확인할 수 있기 때문입니다.
금액을 따져 볼 때
월세를 전세로, 혹은 그 반대로 바꿔 비교하고 싶다면 전월세 전환 계산기로 전환율을 먼저 맞춰 보세요. 보증금을 키우려고 대출을 고려한다면 대출한도 계산기로 감당 가능한 선을 잡아 두는 편이 협상에 도움이 됩니다. 특약은 결국 내가 넣은 돈의 크기와 회수 가능성을 함께 보는 작업입니다.
결론
좋은 특약은 길지 않습니다. 근저당 금지, 보증보험 협조, 세금 완납, 선순위 고지 정도만 또렷하게 적어도 큰 사고는 대부분 걸러집니다. 다만 문구의 효력과 적용은 사안마다 다르고, 표준계약서 외 특약은 임대인과 합의가 필요합니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡하면 계약 전에 공인중개사·법률 전문가의 검토를 받는 것을 권합니다. 이 글은 일반적인 참고용이며 법률·세무 자문은 아닙니다.