등기부등본 읽는 법

등기부등본이 뭔가요

등기부등본은 어떤 부동산의 권리관계를 국가가 기록해 둔 공적 장부입니다. 정식 명칭은 등기사항전부증명서로 바뀌었지만 현장에서는 여전히 등기부등본이라고 부릅니다. 전월세 계약을 앞두고, 매매 잔금을 치르기 전에, 청약 당첨 후 권리를 확인할 때 이 서류 한 장으로 집의 '신원'을 어느 정도 가늠할 수 있습니다. 다만 등기부에 안 나오는 정보도 있습니다. 미납 관리비나 임차인 현황 같은 건 별도로 확인해야 합니다.

표제부, 이 집이 어떤 건물인가

표제부는 부동산 자체를 설명하는 칸입니다. 소재지, 지번, 건물 구조, 면적, 아파트라면 동·호수와 대지권 비율이 적혀 있습니다. 계약서에 적힌 주소·면적과 표제부가 일치하는지 먼저 맞춰 보세요. 집합건물(아파트·빌라)이면 표제부가 건물 전체용과 전유부분용으로 나뉘니, 내가 들어갈 호수의 전유부분을 봐야 합니다.

갑구, 소유권과 분쟁의 흔적

갑구에는 소유권에 관한 사항이 시간 순서대로 쌓입니다. 현재 진짜 소유자가 누구인지는 갑구 맨 마지막 줄에서 확인합니다. 계약 상대가 등본상 소유자와 같은 사람인지, 공동소유라면 지분이 어떻게 나뉘는지가 핵심입니다. 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정 같은 글자가 보이면 주의해야 합니다. 이런 기입은 소유권에 분쟁이나 채무 문제가 걸려 있다는 신호라서, 계약을 미루거나 전문가와 상의하는 편이 안전합니다.

을구, 빚이 얼마나 걸려 있나

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권·전세권·지상권 등을 기록합니다. 실수요자가 가장 신경 써야 할 부분이 여기입니다. 근저당권 설정액(채권최고액)이 크면 그만큼 집에 빚이 묶여 있다는 뜻이고, 집이 경매로 넘어가면 임차보증금보다 은행이 먼저 가져갑니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 110~120% 높게 잡힌다는 점도 알아두면 좋습니다(은행·시점에 따라 다름).

전세·매매 전 같이 따져볼 것들

전세를 든다면 을구의 선순위 근저당과 보증금을 합한 금액이 집값 대비 얼마인지 가늠해야 합니다. 월세와 전세를 저울질하는 중이라면 전월세 전환 계산기로 환산해 비교해 보면 판단이 쉬워집니다. 매매라면 취득 단계에서 나갈 세금도 미리 계산해 두는 게 좋은데, 지역·주택 수에 따라 세율이 달라지므로 취득세 계산기로 최신 기준을 넣어 확인하세요. 등기부는 발급 시점의 상태일 뿐이라 잔금 직전에 한 번 더 떼어 보는 습관이 중요합니다.

결론

등기부등본은 표제부에서 '어떤 집인가', 갑구에서 '누구 집인가', 을구에서 '빚이 얼마나 걸렸나'를 읽는 순서로 보면 한결 정리됩니다. 700원짜리 열람 한 번이 큰 사고를 막아주는 경우가 적지 않습니다. 다만 등기부 해석만으로 모든 위험이 걸러지지는 않으니, 금액이 크거나 권리관계가 복잡하면 법무사·공인중개사 같은 전문가의 확인을 함께 받는 편을 권합니다. 이 글은 일반적인 참고용이며 법률·세무 자문은 아닙니다.