근저당 있는 집 전세

근저당이 뭐길래 신경 쓰나

근저당은 집주인이 그 집을 담보로 돈을 빌렸다는 표시다. 등기부등본 을구에 적힌다. 여기서 헷갈리기 쉬운 게 채권최고액이다. 집주인이 실제로 빌린 돈이 1억이라도, 등기에는 1억 2천만원처럼 더 큰 숫자가 적혀 있을 수 있다. 은행이 이자나 연체까지 대비해 한도를 원금보다 높게 잡아두기 때문이다. 보통 110~120% 수준이지만 기관·상품마다 달라서, 숫자는 등기부에서 직접 확인하는 게 맞다.

안전한지 보는 기본 공식

판단 기준은 단순하다. 채권최고액에 내 전세보증금을 더한 값이 집 시세보다 충분히 낮으면 비교적 안전한 편이다. 만약 이 합계가 시세에 바짝 붙거나 넘어서면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 위험이 커진다.

A집은 합계가 시세의 70% 수준이라 여유가 있다. B집은 합계가 시세를 넘어서, 경매 낙찰가가 시세보다 낮게 나오면 보증금 일부가 떼일 수 있다. 흔히 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 한 번 더 의심해보라고들 한다. 다만 이 비율은 절대 기준이 아니라 참고선 정도로 보는 게 좋다.

낙찰가는 시세보다 낮게 잡힌다

여기서 한 가지 더. 경매로 넘어가면 낙찰가는 보통 시세보다 깎인다. 지역·물건에 따라 차이가 크지만 시세의 70~90% 선에서 정해지는 경우가 많다. 그래서 시세를 그대로 믿고 계산하면 위험을 낮게 보게 된다. 보수적으로 본다면 시세가 아니라 예상 낙찰가를 기준으로 한 번 더 따져보는 편이 안심된다.

순위가 보증금을 가른다

전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생긴다. 그런데 근저당이 나보다 먼저 등기돼 있으면, 경매 배당에서 은행이 먼저 가져가고 남은 돈으로 보증금을 받는다. 순서가 곧 돈의 순서인 셈이다. 계약 전 등기부의 설정 날짜를 꼭 확인하고, 잔금·전입신고 사이에 집주인이 추가로 대출을 받지 못하도록 계약서에 특약을 넣는 방법도 자주 쓰인다.

계약 전 확인 순서

1. 등기부등본을 계약 직전, 그리고 잔금일 당일 다시 떼서 근저당·가압류 변동을 확인한다.
2. 채권최고액과 내 보증금을 더한 값을 시세와 비교한다.
3. 전세금이 부담돼 일부를 월세로 돌릴지 고민된다면 전월세 전환 계산기로 환산해보면 비교가 쉽다.
4. 매수로 방향을 틀 수도 있으니, 내 소득으로 가능한 대출 규모가 궁금하면 대출한도 계산기를 참고한다.

결론

근저당이 있다는 사실 자체보다, 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값 안에 안전하게 들어오는지가 핵심이다. 등기부의 채권최고액을 직접 확인하고, 시세 대신 예상 낙찰가로 보수적으로 계산하고, 설정 순위까지 챙기면 큰 사고는 대부분 피할 수 있다. 숫자와 절차가 애매하게 느껴진다면 공인중개사나 전문가에게 한 번 더 검토받는 게 좋다. 이 글은 일반적인 참고용이며 법률·세무 자문은 아니다.