전세사기 예방 체크리스트

1. 등기부등본은 두 번 확인한다

가장 기본이면서 가장 많이 건너뛰는 단계입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 봐야 할 곳은 갑구의 소유자와 가압류·압류, 을구의 근저당권입니다. 계약하려는 사람과 등기상 소유자 이름이 같은지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 먼저 봅니다. 중요한 건 시점입니다. 계약서 쓸 때 한 번, 잔금 치르는 당일 아침에 한 번 더 떼서 변동이 없는지 비교하세요. 인터넷등기소에서 700원에 열람할 수 있습니다.

2. 시세 대비 보증금 비율을 따진다

보증금이 집값에 너무 가까우면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 돌려받을 수 있습니다. 흔히 쓰는 기준은 이렇습니다.

다만 시세 자체가 부풀려진 신축 빌라가 많아서, 국토부 실거래가와 비교해 시세를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 월세와 전세 사이에서 고민 중이라면 전월세 전환 계산기로 조건을 비교해 보는 것도 방법입니다.

3. 임대인 세금 체납 여부를 조회한다

임대인이 세금을 체납하면, 경매 배당에서 조세채권이 임차인 보증금보다 앞설 수 있습니다. 2023년부터 임차인은 임대인 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있게 됐습니다. 계약 전이라면 임대인 동의가 필요하고, 계약 후라면 일정 보증금 이상일 때 단독 열람이 가능합니다. 세무서나 홈택스에서 확인하며, 임대인이 이 절차를 꺼린다면 한 번 더 생각해 봐야 합니다.

4. 선순위 권리관계와 다가구 거주 현황을 본다

특히 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 중요합니다. 그 금액이 클수록 내 순위는 뒤로 밀립니다. 확정일자 부여 현황은 주민센터에서 확인할 수 있고, 임대인에게 선순위 임차 내역을 요구하는 것도 가능합니다.

5. 전입신고·확정일자·보증보험을 챙긴다

이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 여기에 HUG나 SGI의 전세보증금반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 조건과 보증료는 지역·시점에 따라 다르니 신청 전에 최신 기준을 확인하는 게 좋습니다.

6. 자금 계획과 대출 한도를 미리 맞춘다

전세자금대출을 끼고 계약한다면, 본인이 받을 수 있는 한도를 먼저 알아야 보증금 수준을 정할 수 있습니다. 무리한 보증금은 결국 위험한 매물을 선택하게 만들기도 합니다. 계약서에 서명하기 전에 대출한도 계산기로 대략적인 가용 금액을 잡아 두면, 협상 과정에서 흔들리지 않습니다. 한도와 금리는 은행·시점마다 달라 참고용으로만 보세요.

결론

전세사기는 한 가지 함정이 아니라 여러 빈틈이 겹칠 때 일어납니다. 등기부 확인, 시세 비교, 세금 체납 조회, 전입신고와 보증보험까지 순서대로 밟으면 대부분의 위험은 걸러집니다. 번거롭더라도 계약 전 며칠을 들이는 편이, 보증금 전부를 잃는 것보다 훨씬 낫습니다. 이 글은 일반적인 정보 정리이며 법률·세무 자문이 아니니, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.