LTV·DSR·DTI 차이

세 지표가 보는 것이 다르다

집을 사거나 전세 보증금을 마련할 때 은행이 묻는 질문은 결국 둘이다. 담보가 충분한가, 그리고 그 빚을 갚을 소득이 되는가. 앞쪽을 보는 것이 LTV, 뒤쪽을 보는 것이 DTI와 DSR이다. 같은 사람이라도 어느 지표에 걸리느냐에 따라 한도가 크게 달라진다.

LTV, 집값 대비 얼마까지

LTV는 담보인정비율이다. 계산식은 단순하다. 대출금을 집값으로 나눈 값이다. 예를 들어 6억 원짜리 집에 LTV 50%가 적용되면 담보만 보면 3억 원까지 가능하다는 뜻이다. 다만 적용 비율은 규제지역 여부, 생애최초 여부, 주택 가격대에 따라 달라지므로 한 숫자로 단정하기 어렵다.

DTI, 소득 대비 원리금 부담

DTI는 총부채상환비율이다. 연소득 대비, 주택담보대출의 연간 원리금에 다른 빚의 이자를 더해 비율을 낸다. 원금 상환액은 주담대만 넣는다는 점이 다음에 나올 DSR과 갈리는 지점이다.

DSR, 모든 빚을 합산

DSR은 총부채원리금상환비율이다. 연소득 대비, 가진 모든 대출의 연간 원리금을 전부 더해 계산한다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 들어간다. 그래서 같은 소득이어도 기존 빚이 많으면 DSR에서 먼저 막힌다. 최근 한도 산정에서 가장 자주 발목을 잡는 지표가 이쪽이다.

한도는 가장 낮은 값으로

세 지표는 더하거나 평균 내지 않는다. 각각 계산한 한도 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 된다. 아래는 이해를 돕기 위한 단순 예시이며, 실제 비율과 산정 방식은 다를 수 있다.

이 경우 가장 낮은 DSR 기준 2억 3천만 원이 한도가 된다. 본인 조건을 넣어보려면 대출한도 계산기로 세 지표를 함께 돌려보는 편이 빠르다. 매매 대신 전세를 고민 중이라면 보증금과 월세를 비교하는 전월세 전환 계산기도 참고가 된다.

결론

LTV는 담보, DTI와 DSR은 소득을 본다는 큰 틀만 잡아두면 헷갈릴 일이 줄어든다. 기존 빚이 있다면 DSR이 한도를 좌우할 가능성이 높으니, 매매나 청약을 앞두고 신용대출을 미리 정리하는 것도 방법이다. 비율 상한과 규제는 시점에 따라 달라지고 이 글은 법률·세무 자문이 아니므로, 실행 전에는 해당 은행과 최신 기준을 직접 확인하기를 권한다.